Sehen Sie, was eine Mietimmobilie nach der Hypothek einbringt, welche Rendite Sie auf Ihr eingesetztes Kapital erhalten und wie sich Ihr Eigenkapital über die Jahre aufbauen könnte.
Das sind Beispielzahlen. Ersetzen Sie sie durch Ihre eigenen Werte – alles wird sofort aktualisiert.
Unter der Annahme von 2,0 % jährlicher Wertsteigerung, konstanter Miete und Kosten sowie eines festen Zinssatzes.
| Jahr | Immobilienwert | Restschuld | Eigenkapital | Kumulierter Cashflow |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 255.000,00 € | 170.540,82 € | 84.459,18 € | 2.946,91 € |
| 5 | 276.020,20 € | 151.060,71 € | 124.959,49 € | 14.734,53 € |
| 10 | 304.748,60 € | 122.550,38 € | 182.198,22 € | 29.469,05 € |
Die Projektion wendet Ihre Annahmen mechanisch an. Sie prognostiziert weder den Markt noch Miet-, Zins- oder Steueränderungen.
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Legen Sie die Immobilie mit Kaufpreis und Hypothek an – Llaverio hält Cashflow und Eigenkapital aktuell, sobald Miete eingeht.
Kostenloses Konto erstellenEine Mietimmobilie ist zwei Geschäfte zugleich: ein Betrieb (Miete rein, Kosten raus) und eine Finanzierung (die Hypothek). Dieser Rechner trennt beides, damit Sie sehen, wohin das Geld fließt.
Das Nettobetriebsergebnis ist, was die Immobilie vor der Finanzierung verdient. Der Cashflow ist, was nach der Hypothek übrig bleibt. Die Eigenkapitalrendite setzt diesen Cashflow ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Geld.
Cash-on-Cash = jährlicher Cashflow ÷ eingesetztes Kapital × 100
Das eingesetzte Kapital ist das Eigenkapital plus Kaufnebenkosten und Renovierung – das Geld, das Ihr Konto verlässt. Weil eine Hypothek erlaubt, ein großes Objekt mit weniger Bargeld zu kontrollieren, kann die Cash-on-Cash-Rendite höher sein als die Nettorendite der Immobilie. Sie kann auch negativ sein, wenn die Rate das Nettobetriebsergebnis übersteigt.
Jedes Jahr können zwei Dinge Ihr Eigenkapital aufbauen: Die Restschuld sinkt durch Tilgung, und der Immobilienwert kann sich ändern. Die Projektion wendet jedes Jahr die von Ihnen eingegebene Wertsteigerung an und zieht die verbleibende Restschuld ab.
Die Wertsteigerung ist bewusst als Annahme gekennzeichnet. Niemand kann Preise vorhersagen. Probieren Sie 0 %, um die Investition allein aus der Miete zu sehen, und einen moderaten Wert, um zu sehen, wie der Hebel Wertänderungen verstärkt.
Einkommensteuer auf die Miete, Steuern beim Verkauf, Verkaufskosten, Mieterhöhungen, Zinsänderungen bei variabler Finanzierung und große einmalige Reparaturen. All das ist wichtig und hängt von Ihrer Situation ab – deshalb wird es weggelassen statt geraten.
Viele Investoren erwarten eine Cash-on-Cash-Rendite über ihrem Hypothekenzins, bei aktiv zu verwaltenden Objekten oft 6–8 % oder mehr. Ein niedriger oder negativer Wert bedeutet, dass die Investition auf künftige Preissteigerungen angewiesen ist – eine riskantere Wette.
Hypothekenrate plus Kosten übersteigen die Miete nach Leerstand. Häufige Ursachen sind wenig Eigenkapital, ein hoher Zinssatz, eine kurze Laufzeit oder unterschätzte Kosten. Probieren Sie mehr Eigenkapital oder eine längere Laufzeit, um die Wirkung zu sehen.
Ja. Steuern, Notar und Makler sind Geld, das Sie zahlen und nicht zurückbekommen, also gehören sie in den Nenner der Cash-on-Cash-Rendite. Der Rechner macht das automatisch.
Als Standard-Annuitätendarlehen mit festem Zins: dieselbe Rate jeden Monat über die gesamte Laufzeit, wobei der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Der Hypothekenrechner zeigt den vollständigen Tilgungsplan.
Nein. Miete und Kosten bleiben konstant, damit das Ergebnis transparent bleibt. In der Praxis steigen beide meist mit der Inflation, was den Cashflow in der Regel verbessert – aber das ist eine weitere Annahme und bleibt Ihnen überlassen.
Ja – nutzen Sie den Immobilienvergleich, um bis zu fünf Objekte nebeneinander mit denselben Kennzahlen zu sehen.
Brutto- und Nettomietrendite einer Immobilie, mit den echten Kosten des Besitzes.
Monatliche Rate, Gesamtzinsen und der vollständige Tilgungsplan.
Vergleichen Sie bis zu fünf Immobilien nebeneinander: Rendite, Cashflow, Preis pro m² und Eigenkapital.
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Kostenlos startenDieser Rechner dient nur zur Information und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Ergebnisse hängen vollständig von Ihren Eingaben und von Annahmen ab, die nicht eintreten müssen. Holen Sie vor einer Investitionsentscheidung qualifizierten Rat ein.