Voyez ce qu'un bien locatif rapporte après le crédit, quel rendement vous obtenez sur l'argent apporté et comment votre patrimoine net pourrait se constituer au fil des ans.
Ces chiffres sont un exemple. Remplacez-les par vos propres valeurs : tout se met à jour instantanément.
En supposant 2,0 % de revalorisation annuelle, un loyer et des charges constants et un taux fixe.
| Année | Valeur du bien | Capital restant dû | Patrimoine net | Cash-flow cumulé |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 255 000,00 € | 170 540,82 € | 84 459,18 € | 2 946,91 € |
| 5 | 276 020,20 € | 151 060,71 € | 124 959,49 € | 14 734,53 € |
| 10 | 304 748,60 € | 122 550,38 € | 182 198,22 € | 29 469,05 € |
La projection applique vos hypothèses mécaniquement. Elle ne prévoit ni le marché, ni l'évolution des loyers, des taux ou des impôts.
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Ajoutez le bien avec son prix d'achat et son crédit, et Llaverio tient à jour le cash-flow et le patrimoine net au fil des loyers.
Créer un compte gratuitUn bien locatif, ce sont deux activités à la fois : une exploitation (loyers qui entrent, charges qui sortent) et un financement (le crédit). Ce calculateur les sépare pour que vous voyiez où va l'argent.
Le revenu net d'exploitation est ce que le bien gagne avant financement. Le cash-flow est ce qui reste après le crédit. Le rendement cash-on-cash rapporte ce cash-flow à l'argent que vous avez réellement apporté.
Cash-on-cash = cash-flow annuel ÷ fonds propres investis × 100
Les fonds propres investis sont l'apport plus les frais d'acquisition et les travaux : l'argent qui sort de votre compte. Comme un crédit permet de contrôler un actif important avec moins de liquidités, le cash-on-cash peut dépasser le rendement net du bien. Il peut aussi être négatif si la mensualité dépasse le revenu net d'exploitation.
Chaque année, deux choses peuvent constituer votre patrimoine net : le capital restant dû diminue à mesure que vous remboursez, et la valeur du bien peut évoluer. La projection applique chaque année la revalorisation que vous saisissez et soustrait le capital restant dû.
La revalorisation est volontairement présentée comme une hypothèse. Personne ne peut prédire les prix. Essayez 0 % pour voir l'investissement sur le seul loyer, et un chiffre modeste pour voir comment l'effet de levier amplifie les variations de valeur.
L'impôt sur les revenus locatifs, la plus-value à la revente, les frais de vente, les hausses de loyer, les variations de taux d'un crédit variable et les grosses réparations ponctuelles. Tout cela compte et dépend de votre situation : c'est donc laissé de côté plutôt que deviné.
Beaucoup d'investisseurs visent un cash-on-cash supérieur au taux de leur crédit, souvent 6 à 8 % ou plus pour un bien qui demande une gestion active. Un chiffre faible ou négatif signifie que l'investissement dépend d'une hausse future des prix pour avoir du sens, ce qui est un pari plus risqué.
La mensualité du crédit plus les charges dépassent le loyer après vacance. Les causes fréquentes : un apport faible, un taux élevé, une durée courte ou des charges sous-estimées. Essayez un apport plus important ou une durée plus longue pour en voir l'effet.
Oui. Droits, notaire et agence sont de l'argent que vous payez sans jamais le récupérer : ils vont au dénominateur du cash-on-cash. Le calculateur le fait automatiquement.
Comme un crédit classique à taux fixe et mensualité constante (amortissement à annuités constantes) : la même mensualité chaque mois sur toute la durée, la part d'intérêts diminuant et la part de capital augmentant. Le calculateur de crédit montre le tableau complet.
Non. Loyer et charges sont maintenus constants pour garder un résultat transparent. En pratique, les deux tendent à suivre l'inflation, ce qui améliore généralement le cash-flow, mais c'est une autre hypothèse, laissée à votre appréciation.
Oui : utilisez le comparateur de biens pour voir jusqu'à cinq biens côte à côte avec les mêmes indicateurs.
Rendement brut et net d'un bien locatif, avec les coûts réels de sa détention.
Mensualité, intérêts totaux et tableau d'amortissement complet.
Comparez jusqu'à cinq biens côte à côte : rendement, cash-flow, prix au m² et patrimoine net.
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Commencer gratuitementCe calculateur est fourni à titre d'information et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les résultats dépendent entièrement des chiffres saisis et d'hypothèses qui peuvent ne pas se vérifier. Consultez un conseiller qualifié avant toute décision d'investissement.