Mira lo que gana una vivienda en alquiler después de la hipoteca, qué retorno obtienes sobre el dinero que pones y cómo podría crecer tu patrimonio con los años.
Estas cifras son un ejemplo. Sustitúyelas por tus propios números: todo se actualiza al instante.
Suponiendo una revalorización anual del 2,0 %, alquiler y gastos constantes y un tipo de interés fijo.
| Año | Valor de la vivienda | Saldo de la hipoteca | Patrimonio neto | Flujo de caja acumulado |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 255.000,00 € | 170.540,82 € | 84.459,18 € | 2946,91 € |
| 5 | 276.020,20 € | 151.060,71 € | 124.959,49 € | 14.734,53 € |
| 10 | 304.748,60 € | 122.550,38 € | 182.198,22 € | 29.469,05 € |
La proyección aplica tus supuestos de forma mecánica. No predice el mercado, ni cambios en el alquiler, en los tipos de interés o en los impuestos.
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Añade la propiedad con su precio de compra y su hipoteca, y Llaverio mantiene al día el flujo de caja y el patrimonio a medida que entra el alquiler.
Crear cuenta gratisUna vivienda en alquiler son dos negocios a la vez: uno de explotación (entra alquiler, salen gastos) y un acuerdo de financiación (la hipoteca). Esta calculadora los separa para que veas adónde va el dinero.
El ingreso operativo neto es lo que gana la vivienda antes de la financiación. El flujo de caja es lo que queda después de la hipoteca. El retorno cash-on-cash relaciona ese flujo de caja con el dinero que realmente has puesto.
Cash-on-cash = flujo de caja anual ÷ capital aportado × 100
El capital aportado es la entrada más los gastos de compra y la reforma: el dinero que sale de tu cuenta. Como una hipoteca te permite controlar un activo grande con menos efectivo, el cash-on-cash puede ser mayor que la rentabilidad neta de la vivienda. También puede ser negativo si la cuota supera el ingreso operativo neto.
Cada año, dos cosas pueden aumentar tu patrimonio: el saldo de la hipoteca baja a medida que amortizas capital, y el valor de la vivienda puede cambiar. La proyección aplica cada año la revalorización que indiques y resta el saldo pendiente de la hipoteca.
La revalorización está etiquetada como supuesto a propósito. Nadie puede predecir los precios. Prueba con 0 % para ver la inversión solo por el alquiler, y con una cifra modesta para ver cómo el apalancamiento amplifica los cambios de valor.
El IRPF sobre el alquiler, la plusvalía al vender, los gastos de venta, las subidas de alquiler, los cambios de tipo en una hipoteca variable y las reparaciones grandes puntuales. Todo eso importa y todo depende de tu situación, así que se deja fuera en lugar de adivinarlo.
Muchos inversores buscan un cash-on-cash por encima del tipo de interés de su hipoteca, y a menudo un 6–8 % o más en viviendas que exigen gestión activa. Una cifra baja o negativa significa que la inversión depende de que suban los precios para tener sentido, que es una apuesta más arriesgada.
La cuota de la hipoteca más los gastos superan el alquiler tras la vacancia. Las causas habituales son una entrada pequeña, un tipo alto, un plazo corto o gastos infravalorados. Prueba con una entrada mayor o un plazo más largo para ver el efecto.
Sí. Impuestos, notaría y agencia son dinero que pagas y no recuperas, así que van en el denominador del cash-on-cash. La calculadora lo hace automáticamente.
Como una hipoteca estándar a tipo fijo y cuota constante (sistema francés): la misma cuota cada mes durante todo el plazo, con la parte de intereses bajando y la de capital subiendo con el tiempo. La calculadora de hipoteca muestra el cuadro completo.
No. El alquiler y los gastos se mantienen constantes para que el resultado sea transparente. En la práctica ambos suelen subir con la inflación, lo que normalmente mejora el flujo de caja; pero es otro supuesto, así que se deja en tus manos.
Sí: usa el comparador de propiedades para ver hasta cinco viviendas lado a lado con las mismas métricas.
Rentabilidad bruta y neta de una vivienda en alquiler, con los costes reales de tenerla.
Cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización completo.
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Empezar gratisEsta calculadora es solo informativa y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Los resultados dependen por completo de las cifras que introduzcas y de supuestos que pueden no cumplirse. Consulta con un asesor cualificado antes de tomar una decisión de inversión.